No por el solo pago. La hipoteca está inscrita en el Registro Público y el pago, por sí solo, no cambia lo que el Registro dice. El código de la Ciudad de México lo dice así: «La hipoteca produce todos sus efectos jurídicos contra tercero mientras no sea cancelada su inscripción» (artículo 2940), y las inscripciones «no se extinguen en cuanto a tercero sino por su cancelación o por el registro de la transmisión del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona» (artículo 3028) [1]. El del Estado de México dispone que todo hecho o convenio entre las partes que pueda modificar o destruir la eficacia de una obligación hipotecaria anterior «no surtirá efecto contra tercero si no se hace constar en el Registro Público de la Propiedad por medio de una inscripción nueva, de una cancelación total o parcial o de una nota registral, según los casos» (artículo 7.1131) [2].
Lo que el pago sí te da es el motivo para pedir la cancelación, si con él quedó extinguida la obligación que la hipoteca garantizaba. En la Ciudad de México, cuando se extingue la obligación a que sirvió de garantía «podrá pedirse y deberá ordenarse en su caso la extinción de la hipoteca» (artículo 2941, fracción II), y la cancelación total de una inscripción puede pedirse cuando se extingue por completo el derecho inscrito (artículo 3033, fracción II) [1]. En el Estado de México, la hipoteca concluye cuando se extingue la obligación a que sirvió de garantía (artículo 7.1145, fracción II) [2].
Esto importa antes de vender. Cuando va a otorgarse la escritura por la que se transmite la propiedad de un inmueble, el notario debe solicitar al Registro un certificado sobre la existencia o inexistencia de gravámenes o anotaciones (artículo 3016 del código de la Ciudad de México y artículo 8.23 del mexiquense) [1] [2]. En ese certificado se hacen constar todos los asientos vigentes (artículo 84 de la Ley Registral para la Ciudad de México y artículo 80 de la Ley Registral para el Estado de México) [3] [4]. Si la inscripción de tu hipoteca sigue vigente, ahí va a aparecer.
Qué pedir a quien te prestó
Si fue Infonavit, su portal indica los pasos. Verifica en Mi Cuenta Infonavit que tu crédito aparezca como liquidado y genera ahí mismo la Carta de Instrucción de Cancelación de Hipoteca. Con esa carta inicias el trámite de liberación de gravamen en una notaría pública o a través del Registro Público de la Propiedad, de acuerdo con las leyes de tu estado. El portal avisa que la carta tiene vigencia de 180 días, que si acudes directamente al Registro primero debes solicitar que Infonavit valide tus documentos y que los requisitos dependen de cada estado [5].
Si fue un banco u otro acreedor, lo que sigue es una recomendación nuestra y no un trámite oficial. Pide por escrito la constancia de que el crédito quedó liquidado y pregunta qué documento emite el acreedor para cancelar la hipoteca y cómo se formaliza. Avisa si hubo reestructuras, cambio de acreedor o más de un crédito sobre la misma casa.
Si en tu escritura aparece más de un acreedor, pregunta a cada uno. La cancelación por consentimiento la dan las personas a cuyo favor está hecha la inscripción (artículo 3030 del código de la Ciudad de México) o, en el Estado de México, esas personas o sus causahabientes (artículo 8.43) [1] [2].
Qué forma exige la ley para cancelar
En la Ciudad de México, las inscripciones pueden cancelarse por orden judicial o por consentimiento de las personas a cuyo favor estén hechas (artículo 3030). Para cancelar por consentimiento, éste «deberá constar en instrumento notarial que reúna los requisitos que para tal acto se requieran» (artículo 3031) [1].
En el Estado de México, las inscripciones pueden cancelarse por consentimiento de las personas a cuyo favor estén hechas o de sus causahabientes, o por orden judicial (artículo 8.43). Para cancelar por consentimiento, éste «deberá constar en escritura pública» (artículo 8.44) [2].
Los dos códigos prevén además casos en que la cancelación puede hacerse a petición de parte cuando el derecho inscrito queda extinguido, con las condiciones que fija cada artículo (3030 en la Ciudad de México y 8.43 en el Estado de México) [1] [2]. Cuál es la vía que corresponde a tu caso se define con tus documentos.
Para que surta efecto contra tercero, la cancelación se hace constar en el Registro (artículo 2925 del código de la Ciudad de México y artículo 7.1131 del mexiquense) [1] [2]. En la capital es el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, cuyo portal lista hoy «Cancelación de Hipoteca» entre los actos de inscripción [6]. En el Estado de México, el Registro Público de la Propiedad funciona bajo la responsabilidad del Instituto de la Función Registral del Estado de México, el IFREM (artículo 2 de la Ley Registral para el Estado de México) [4].
Un dato útil si tu crédito tuvo cambios: los dos códigos ordenan que, al cancelar una hipoteca, se cancelen de oficio y al mismo tiempo los asientos de cédulas hipotecarias, reestructuras, ampliaciones o modificaciones, aunque el instrumento no los mencione expresamente (artículo 3033, fracción VI, segundo párrafo, en la Ciudad de México; artículo 8.46, último párrafo, en el Estado de México) [1] [2].
Cómo comprobar que quedó cancelada
Con un certificado del Registro. En la Ciudad de México, el Registro Público de la Propiedad y de Comercio lo ofrece como Certificado de Existencia o Inexistencia de Gravámenes Único [7]. En el Estado de México, el IFREM lo publica como Certificado de Existencia o Inexistencia de Gravámenes [8].
En los dos casos la ley ordena que el certificado haga constar todos los asientos vigentes (artículo 84 de la Ley Registral para la Ciudad de México y artículo 80 de la Ley Registral para el Estado de México) [3] [4]. Si la hipoteca ya no figura en el certificado, el Registro ya no la reporta entre los asientos vigentes. Y cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho a que ese asiento se refiere (artículo 3036 del código de la Ciudad de México y artículo 8.50 del mexiquense) [1] [2].
Nuestra recomendación: guarda el comprobante de que el trámite entró al Registro, pero no lo tomes como prueba de la cancelación. Pide el certificado después de que la cancelación quede inscrita.