Dos hermanos aparecen como dueños de una casa en la escritura. Uno quiere vender y el otro no contesta. La pregunta llega sola: ¿puede firmar uno por los dos?
No, salvo que el otro lo haya autorizado. Los códigos civiles de la Ciudad de México y del Estado de México coinciden en dos reglas: ninguno puede vender sino lo que es de su propiedad, y nadie puede contratar a nombre de otro sin estar autorizado por él o por la ley [1] [2]. A cada copropietario la ley le reconoce la plena propiedad de su parte alícuota, no de la casa entera. Por eso la venta de la casa completa necesita a todos los copropietarios, cada uno por sí o por medio de otra persona legalmente autorizada. Lo que sigue se refiere a esos dos códigos, que no siempre dicen lo mismo.
Qué puede vender cada quien
Los dos códigos definen la copropiedad con la misma expresión: lo que es de varias personas les pertenece «pro-indiviso», es decir, en comunidad y sin dividir [1] [2]. Lo que la ley reconoce a cada copropietario es una parte alícuota. Mientras la casa siga sin dividir, esa parte no es una recámara ni un piso determinado. Sobre su tamaño, los dos códigos presumen que las partes son iguales: el de la Ciudad de México, mientras no se pruebe lo contrario; el del Estado de México, salvo prueba o pacto en contrario.
En la Ciudad de México, el artículo 950 dice que todo condueño tiene la plena propiedad de su parte alícuota y que, en consecuencia, puede enajenarla, cederla o hipotecarla. Añade que el efecto de esa enajenación o hipoteca frente a los demás condueños se limita a la porción que se le adjudique en la división, al cesar la comunidad [1]. En el Estado de México, el artículo 5.153 reconoce a todo copropietario la plena propiedad de su parte alícuota, y el artículo 5.160 le impide enajenarla a terceros sin respetar el derecho del tanto [2].
Ninguno de esos artículos autoriza a un copropietario a vender lo que es de los demás. Tampoco queda autorizado el familiar que lleva las pláticas sólo por encargarse de ellas: hace falta la autorización de cada dueño o de la ley.
Si vendes sólo tu parte: el derecho del tanto
Los dos códigos dicen que los copropietarios gozan del derecho del tanto [1] [2].
En la Ciudad de México, el artículo 973 establece que no puedes enajenar tu parte alícuota a extraños si otro partícipe quiere hacer uso de ese derecho. Para eso debes notificar a los demás, por medio de notario o judicialmente, la venta que tengas convenida, para que dentro de los ocho días siguientes hagan uso del derecho del tanto. Transcurridos los ocho días, el derecho se pierde. El mismo artículo fija la consecuencia de omitir el aviso: «Mientras no se haya hecho la notificación, la venta no producirá efecto legal alguno» [1].
En el Estado de México, el artículo 5.160 establece que los copropietarios no pueden enajenar a terceros su parte alícuota sin respetar el derecho del tanto. La notificación a los demás se hace «por medio de Fedatario Público o judicialmente», también sobre la venta convenida y con los ocho días siguientes para usar el derecho. Transcurrido ese plazo, se pierde. El artículo 5.161 añade que, cuando la venta se haya consumado, el copropietario preferido puede ejercitar la acción de retracto para subrogarse en los derechos y obligaciones del tercero comprador [2].
Cada artículo nombra sólo esas dos vías de notificación, y un mensaje en el grupo de la familia no es ninguna de ellas. Los dos hablan de «ocho días siguientes» sin precisar más, así que pregunta a tu abogado cómo se cuentan antes de confiar en una fecha.
Sobre la venta entre los propios copropietarios existe una tesis aislada publicada en enero de 1994. El Primer Tribunal Colegiado en Materia Civil del Primer Circuito interpretó los artículos 973 y 2279 «del Código Civil», los mismos números que hoy tratan el derecho del tanto en el código de la Ciudad de México, y sostuvo que cuando comprador y vendedor son miembros de la copropiedad no es necesario hacer saber la operación a los otros copropietarios, porque en ella no les corresponde el derecho del tanto [3]. Es el criterio aislado de un tribunal, no jurisprudencia, y no menciona el código del Estado de México. Confirma con tu abogado si puede invocarse en tu caso antes de omitir un aviso.
Si un copropietario no quiere vender
Aquí los dos códigos no dicen exactamente lo mismo.
En la Ciudad de México, el artículo 939 dispone que quienes tienen el dominio legal de una cosa no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, salvo en los casos en que el dominio es indivisible por la naturaleza de las cosas o por determinación de la ley. El artículo 940 prevé que, si el dominio no es divisible o la cosa no admite cómoda división, y los partícipes no convienen en que se adjudique a alguno de ellos, se procederá a su venta y a la repartición del precio entre los interesados [1].
En el Estado de México, el artículo 5.143 dispone que los copropietarios de un bien no pueden ser obligados a conservarlo indiviso, salvo en los casos en que la ley así lo determine. El artículo 5.144 prevé que, si el dominio no es divisible o el bien no admite cómoda división, se procederá a su venta respetando el derecho del tanto y repartiendo el precio entre los interesados [2]. Ese artículo no menciona la adjudicación a uno de los copropietarios, que sí aparece en el de la Ciudad de México.
Estos artículos no dicen ante quién se pide la venta, cómo se tramita ni cuánto tarda. Eso hay que revisarlo con un abogado en cada caso.