El contrato de arrendamiento es la base de la seguridad patrimonial para el arrendador. Sin embargo, cuando el inquilino incumple su obligación primordial —el pago de la renta—, el propietario se ve forzado a iniciar un proceso legal que, hasta hace poco, era percibido como lento y engorroso. Es imperativo desmitificar este proceso y exponer las herramientas procesales vigentes que buscan agilizar la recuperación del inmueble y el cobro de rentas adeudadas.
El Fundamento de la Rescisión: El Código Civil
La acción de desahucio, en su esencia, es una acción de rescisión de contrato de arrendamiento por incumplimiento. El fundamento legal de esta acción se encuentra en los Códigos Civiles de las entidades federativas (o el Código Civil Federal de aplicación supletoria), los cuales establecen que la falta de pago de dos o más mensualidades de renta es una causa suficiente para que el arrendador solicite la terminación del contrato y la consecuente desocupación del inmueble.
“El arrendador puede exigir la rescisión del contrato:
I. Por falta de pago de la renta en los términos previstos en el contrato.”
Es crucial entender que la vía judicial es la única legítima para obtener la restitución del inmueble. Cualquier intento de desalojo por mano propia constituye un delito de despojo y expone al arrendador a graves consecuencias penales.
La Gran Reforma Procesal: El Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNPCyF)
La principal y más reciente reforma en materia de litigio civil en México es la expedición del Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares (CNPCyF), que busca unificar la legislación procesal en todo el país. Este Código introduce el Juicio Especial de Arrendamiento Inmobiliario Oral (Artículos 520 a 529), un procedimiento diseñado para ser más expedito que el juicio ordinario tradicional.
| Aspecto | CNPCyF (Juicio Especial de Arrendamiento Inmobiliario Oral) | Juicio Ordinario Civil (Modelo Anterior) |
| Naturaleza | Oral, concentrado y sumario. | Escrito, con múltiples etapas y audiencias. |
| Plazo de Contestación | 15 días hábiles. | Variable, pero el proceso total es más largo. |
| Audiencia | Única audiencia de juicio (conciliación, pruebas, alegatos y sentencia). | Múltiples audiencias (preliminar, de pruebas, etc.). |
| Objetivo | Rescisión del contrato, desocupación y pago de rentas. | Mismo objetivo, pero con mayor dilación procesal. |
La oralidad y la concentración de etapas son la clave de esta reforma, permitiendo que el proceso de desahucio se resuelva en un tiempo significativamente menor, aunque la duración final siempre dependerá de la carga de trabajo del juzgado y la estrategia de defensa del inquilino.
La Herramienta de Presión: El Embargo Precautorio por Morosidad
Una de las disposiciones más poderosas y relevantes para el arrendador se encuentra en el Artículo 525 del CNPCyF. Este artículo dota al arrendador de una medida de apremio y garantía que puede ser determinante para el éxito del litigio:
Artículo 525 CNPCyF: “En caso de que dentro del juicio a que se refiere este Capítulo, se demande el pago de rentas atrasadas por dos o más meses de acuerdo con el contrato suscrito por las partes, la parte actora podrá solicitar a la autoridad jurisdiccional que, al momento del emplazamiento o al dar contestación a la demanda, la demandada acredite con los recibos de renta correspondientes o escritos de consignación debidamente sellados, que se encuentra al corriente en el pago de las rentas pactadas y no haciéndolo se embargarán bienes de su propiedad suficientes para cubrir las rentas adeudadas.”
Esto significa que, si el inquilino no puede demostrar que está al corriente en el pago de rentas (dos o más meses de adeudo), el juez ordenará el embargo de bienes suficientes para cubrir el monto reclamado. Esta es una herramienta de presión procesal inigualable, ya que obliga al inquilino a enfrentar la realidad de su deuda desde el inicio del juicio, o a ver sus bienes asegurados.
Aclaración sobre el “Preaviso de 90 Días”
Es común encontrar información, especialmente en portales inmobiliarios, que menciona la obligación del arrendador de otorgar un preaviso de 90 días antes de iniciar un desalojo. Es fundamental hacer una distinción legal precisa:
1.- Desahucio por Morosidad: Para el juicio de rescisión por falta de pago, el CNPCyF y los Códigos Civiles no exigen un preaviso de 90 días. La demanda puede presentarse tan pronto como se configure la causa de rescisión (generalmente, la falta de pago de dos meses). El proceso judicial es la notificación formal.
2.- Terminación de Contrato a Término Fijo: El preaviso de 90 días (o 60 días, según la legislación local) es un requisito que suele aplicarse para la terminación de un contrato de arrendamiento por vencimiento de plazo, cuando el arrendador no desea renovar y busca la desocupación.
3.- Reformas de Vivienda Social: Algunas iniciativas de ley y reformas locales, impulsadas por el derecho a la vivienda adecuada, han intentado imponer plazos de preaviso más largos, incluso para casos de morosidad, o han establecido requisitos de mediación previa. Sin embargo, la aplicación de estas reformas puede estar limitada a ciertos tipos de vivienda (social) o a jurisdicciones específicas, y no siempre afectan la vía expedita del Juicio Especial de Arrendamiento Inmobiliario Oral por falta de pago.
Conclusión: El arrendador que busca el desahucio por morosidad debe enfocarse en la vía judicial expedita del CNPCyF, aprovechando la posibilidad del embargo precautorio, y no dilatar el proceso con preavisos no requeridos por la ley procesal para esta causal específica.
Recomendaciones Finales para el Arrendador
“El éxito en un juicio de desahucio depende de la preparación”.
Como abogado, recomiendo:
•Contrato Sólido: Asegúrese de que el contrato de arrendamiento esté por escrito, contenga cláusulas claras sobre la causal de rescisión por falta de pago, y esté ratificado ante Notario o Fedatario Público para darle mayor fuerza probatoria.
•Documentación de Adeudo: Conserve un registro impecable de los pagos y, sobre todo, de los requerimientos de pago extrajudiciales que haya realizado (aunque no son obligatorios para la demanda, fortalecen el caso).
•Asesoría Especializada: El Juicio Especial de Arrendamiento Inmobiliario Oral es un proceso técnico y concentrado. La preparación de la demanda y la audiencia son cruciales. Contar con un abogado civilista experto es indispensable para navegar la nueva legislación y asegurar la aplicación del Artículo 525 del CNPCyF.