¿Tienes una propiedad sin escrituras, y no sabes por dónde empezar?
No te preocupes, es un problema más común de lo que parece. En México, muchas personas compran o heredan un inmueble sin que exista una escritura pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad, lo que puede generar inseguridad jurídica y hasta pleitos familiares.
En este artículo te explicamos, con palabras sencillas, cómo escriturar tu casa, y cuáles son los gastos de escrituración que debes considerar.
a. ¿No tienes escritura?
Cuando un inmueble no tiene escritura, el primer paso es ACREDITAR LA PROPIEDAD. Esto puede hacerse de distintas formas:
Formas de acreditar la propiedad | Contrato privado de compraventa |
|---|---|
| Adjudicación por herencia (testamentaria o intestamentaria) | |
| Sentencia Judicial Juicio de usucapión (prescripción positiva) |
b. Formalidad ante Notario Público e inscripción en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio
Una vez que acredites tu derecho de propiedad con alguno de los documentos señalados (contrato privado, adjudicación por herencia, o sentencia de usucapión), el siguiente paso es elevarlo a escritura pública ante notario y registrarlo en el Registro Público de la Propiedad.
Esto se hace de la siguiente manera, según tu caso:
- Si tienes un contrato privado de compraventa debes:
- Formalizar: Acude ante el notario de tu elección, de preferencia que se encuentre en el mismo territorio del inmueble, para elevar el contrato de compraventa a escritura pública.
- Pago de contribuciones e impuesto: El notario calcula el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI en CDMX / ISABI en Edomex) que deberás pagar, y verifica que el predial y agua también estén sin adeudos.
- Inscripción: Una vez cumplidos los pagos anteriores, el notario inscribe la escritura en el Registro Público de la Propiedad correspondiente.
- Si heredaste un inmueble:
- ¡Corre a denunciar la sucesión! Si te heredaron un inmueble, es necesario iniciar el proceso legal llamado sucesión. Tengas o no testamento, el proceso legal de sucesión, se abre a través de juez familiar o ante notario público. Por regla general:
“Podrás llevar a cabo la sucesión ante notario cuando se hallen presentes todos los herederos, no exista conflicto entre ellos y no haya menores de 18 años o personas con alguna discapacidad”.
- Adjudicación: Durante el proceso de la sucesión, existe un etapa llamada ADJUDICACIÓN, que es cuando se nombra al heredero propietario del inmueble, mediante escritura o sentencia, según sea el caso.
- Formalización: Si tienes una sentencia de adjudicación, deberás acudir con un notario para que la convierta en escritura pública y la inscriba en el Registro Público de la Propiedad correspondiente. Si llevaste a cabo la sucesión ante notario, la escritura de adjudicación también deberá ser inscrita en el Registro Público de la Propiedad del lugar donde se ubique la propiedad.
Importante: El testamento por sí mismo no basta. Para ser reconocido como propietario debes tramitar la sucesión, adjudicar el bien, escriturarlo e inscribirlo.
- Si iniciaste un juicio de usucapión (prescripción positiva):
- Obtén copia certificada de la sentencia firme que declare que adquiriste la propiedad por prescripción.
- Protocoliza: Presenta la sentencia ante un notario público, quien la convertirá en escritura pública.
- Inscripción: El notario gestionará la inscripción de la escritura en el Registro Público de la Propiedad correspondiente.
En todos los casos, el procedimiento concluye con la inscripción en el Registro Público, lo que te otorga plena seguridad jurídica y te reconoce legalmente como propietario del inmueble.
c. Gastos de escrituración e inscripción en el Registro Público de la Propiedad
Los gastos para escriturar en la Ciudad de México o en el Área Metropolitana del Edomex incluyen:
- Honorarios notariales (varían de un 2% a un 5% sobre el valor del inmueble).
- Impuesto sobre adquisición de inmuebles (aprox. 3% al 5% del valor catastral o de operación).
- Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad y de Comercio, los cuales podrás consultar a través de las páginas oficiales del Gobierno Local.
- Avalúo oficial del inmueble (aproximadamente de $5,000 a $10,000.00 M.N.)
NOTA: En su caso, gastos judiciales si se requiere un procedimiento previo (sucesión, prescripción, nulidad, etc.).
Estos costos pueden parecer altos, pero regularizar tu propiedad te da seguridad jurídica, te permite vender, heredar, hipotecar o rentar legalmente tu casa.
Conclusión: Asegúrate de que tu casa esté en regla
Escriturar o regularizar un inmueble en CDMX o Edomex requiere el apoyo de un abogado y notario.
En QP Abogados te ayudamos con herencias, compraventas y escrituración.
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