En México, la mayoría de las personas asocian la adquisición de un inmueble con la compraventa. Sin embargo, el Derecho Civil ofrece diversas figuras jurídicas que permiten transmitir o adquirir la propiedad sin que necesariamente exista un pago de por medio. Entre las más comunes (y útiles en el ámbito familiar) se encuentran la donación y el fideicomiso.
Estas figuras son herramientas legales valiosas para planificar la herencia, asegurar el patrimonio familiar y evitar conflictos futuros.
Donación
¿Qué es la donación?
De acuerdo con el artículo 2332 del Código Civil Federal, la donación es un contrato por el cual una persona transfiere gratuitamente a otra la propiedad de un bien presente, y esta última la acepta.
Es decir, el donante entrega un bien sin recibir pago, actuando por liberalidad, mientras que el donatario lo acepta y se convierte en su propietario.
En materia inmobiliaria, este acto requiere formalidades específicas para ser válido y oponible ante terceros.
Requisitos para donar y recibir una donación de inmueble
- Capacidad legal:
- El donante debe tener capacidad para disponer libremente de sus bienes (ser mayor de edad y estar en pleno uso de sus facultades).
- El donatario debe tener capacidad para aceptar la donación; si es menor o incapaz, debe hacerlo su representante legal.
- Consentimiento expreso y aceptación:
- La donación debe ser aceptada expresamente por el donatario para que produzca efectos legales.
- Objeto lícito y bien determinado:
- El inmueble donado debe ser propiedad del donante, estar libre de gravámenes (salvo que se consienta expresamente) y describirse con exactitud.
- Forma escrita y protocolización notarial:
- Conforme al artículo 2336 del Código Civil Federal, la donación de bienes inmuebles debe otorgarse en escritura pública ante notario, quien la inscribirá en el Registro Público de la Propiedad cuando el acto supere la cantidad a $5,000.00 (cinco mil pesos mexicanos).
- Este requisito es indispensable: sin él, la donación carece de efectos legales frente a terceros.
Sin embargo, para el cumplimiento de la protocolización notarial, el notario deberá cumplir con las siguientes formalidades:
-Verifica la capacidad de las partes.
-Revisa la documentación (escrituras previas, boletas prediales, identificación oficial, CURP, etc.).
-Elabora la escritura de donación.
-Gestiona la inscripción en el Registro Público de la Propiedad.
Además, se pagan impuestos y derechos notariales, aunque en muchos casos los donatarios en línea directa (padres a hijos o entre cónyuges) pueden gozar de exenciones fiscales, de acuerdo con la Ley del Impuesto sobre la Renta (artículo 93, fracción XXII).
Fideicomiso
¿Qué es un fideicomiso?
El fideicomiso es una figura prevista en la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito en su artículo 381, mediante la cual una persona llamada fideicomitente transmite la propiedad o titularidad de ciertos bienes a una institución fiduciaria (generalmente un banco), para que los administre o los destine a fines lícitos y determinados, en beneficio de un fideicomisario.
En el contexto de la herencia, el fideicomiso permite mantener el control sobre los bienes, definir cómo y cuándo serán entregados a los beneficiarios, y evitar el proceso de juicio sucesorio.
Cómo se constituye un fideicomiso sobre bienes inmuebles
- Elección de las partes:
- Fideicomitente: quien aporta el bien.
- Fiduciario: institución de crédito autorizada (banco).
- Fideicomisario: persona o personas beneficiarias.
- Redacción del contrato fiduciario:
- Se establecen las condiciones, plazos y destino del inmueble.
- Se otorga ante notario público y se inscribe en el Registro Público de la Propiedad.
- Aportación del inmueble:
- El fideicomitente transmite la propiedad al fiduciario, quien la administra conforme al contrato.
- Los beneficiarios sólo adquieren los derechos cuando se cumplan las condiciones establecidas (por ejemplo, el fallecimiento del fideicomitente).
- Duración:
- Puede ser temporal o vitalicio, y su vigencia se pacta en el contrato.
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Conclusión: planificar es proteger
La donación y el fideicomiso son vías jurídicas plenamente válidas para transmitir bienes inmuebles, especialmente dentro del núcleo familiar.
Mientras la donación representa un acto inmediato de transmisión de propiedad, el fideicomiso permite conservar el control y planificar de manera estratégica la sucesión.
Ambas figuras, bien asesoradas y formalizadas ante notario, brindan seguridad jurídica, evitan litigios y garantizan que la voluntad del propietario se cumpla en vida o después de su fallecimiento.
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